Урбаністичне планування

Навіщо потрібен детальний план території

ДПТ — це документ, який переводить загальні рішення генплану на рівень конкретної ділянки. Без нього комплексну забудову кварталу неможливо ані спроєктувати, ані узгодити. Практично він потрібен, щоб:

• визначити параметри забудови конкретного кварталу чи мікрорайону — щільність, поверховість, розміщення обʼєктів;
• встановити червоні лінії та лінії регулювання забудови;
• отримати містобудівні умови та обмеження, якщо на територію немає плану зонування;
• сформувати нові земельні ділянки та внести відомості про них до Державного земельного кадастру;
• узгодити розміщення соціальної інфраструктури, інженерних мереж і транспортної схеми до початку проєктування будівель.

Що визначає ДПТ за законом

Перелік закріплений у статті 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Детальний план території визначає:

1. принципи планувально-просторової організації забудови;
2. червоні лінії та лінії регулювання забудови;
3. режим і параметри забудови території та розподіл територій згідно з будівельними нормами — у межах функціонального призначення, визначеного комплексним планом або генпланом;
4. містобудівні умови та обмеження, якщо плану зонування немає, або їх уточнення, якщо він є;
5. потребу в підприємствах і закладах обслуговування населення та місце їх розташування;
6. доцільність, обсяги й послідовність реконструкції забудови;
7. черговість та обсяги інженерної підготовки території;
8. систему інженерних мереж;
9. порядок організації транспортного і пішохідного руху;
10. порядок комплексного благоустрою та озеленення, потребу у формуванні екомережі;
11. межі прибережних захисних смуг і пляжних зон водних обʼєктів, якщо плану зонування немає.

Важлива деталь, про яку часто забувають: ДПТ визначає планувальну організацію без зміни функціонального призначення території — воно задається комплексним планом або генпланом. І ще одна: після затвердження детальні плани стають невідʼємною складовою генплану або комплексного плану, тобто не живуть окремим документом.

Склад детального плану території

Склад і зміст ДПТ описує ДБН Б.1.1-14:2021 «Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні», чинний з 1 жовтня 2022 року. Текстова частина будується з трьох частин:

• комплексна оцінка території — існуюче використання, планувальний каркас, землеустрій і землекористування, природоохоронні та ландшафтно-рекреаційні території, обмеження у використанні земельних ділянок, забудова й господарська діяльність, обслуговування населення, транспортна мобільність, інженерне забезпечення, благоустрій;
• модель розвитку території у довгостроковій перспективі;
• обґрунтування проєктних рішень — функціональне зонування, проєктні обмеження, розміщення житлового фонду, ділових і виробничих обʼєктів, транспортна та інженерна інфраструктура, формування й реєстрація земельних ділянок, план реалізації.

Графічні матеріали — це те, що замовник бачить і чим потім користується:

• схема розташування території детального планування;
• план існуючого використання території та схема існуючих обмежень;
• проєктний план та схема проєктних обмежень у використанні земель;
• схема транспортної мобільності та інфраструктури;
• план червоних ліній;
• креслення поперечних профілів вулиць;
• схема інженерного забезпечення території;
• схема інженерної підготовки, благоустрою та вертикального планування.

Хто розробляє ДПТ і за чиїм рішенням

Детальний план розробляється за рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Замовником виступає рада, а фінансувати роботу може й зацікавлений інвестор чи власник землі — це поширена практика.

Розробником, за тією ж статтею 19, може бути субʼєкт господарювання, який має право розробляти містобудівну документацію відповідно до Закону «Про архітектурну діяльність» і документацію із землеустрою відповідно до Закону «Про землеустрій». На практиці це означає команду з сертифікованими архітекторами та містобудівниками — і саме тому ДПТ від архітектурного бюро відрізняється від ДПТ «під печатку»: документ пишуть люди, які розуміють, що на цій території потім буде побудовано.

Ще дві обовʼязкові умови: детальний план підлягає стратегічній екологічній оцінці та проходить процедуру громадського обговорення. Затверджує його рішенням ця сама рада, а для територій за межами населених пунктів — відповідна державна адміністрація.

Порядок розроблення: як це відбувається

1. Рішення ради та завдання. Рада ухвалює рішення про розроблення ДПТ і затверджує завдання на проєктування.
2. Вихідні дані. Топографо-геодезична зйомка, чинна містобудівна документація на територію, відомості Державного земельного кадастру, обмеження у використанні земель.
3. Комплексна оцінка. Аналізуємо існуюче використання території, планувальний каркас, транспорт, інженерні мережі, обмеження й режимоутворюючі обʼєкти.
4. Проєктні рішення. Функціональне зонування, параметри забудови, червоні лінії, транспортна й інженерна схеми, благоустрій, формування земельних ділянок.
5. СЕО та громадські слухання. Стратегічна екологічна оцінка й обовʼязкове громадське обговорення проєкту.
6. Затвердження. Розгляд і затвердження рішенням ради, після чого ДПТ стає складовою генплану або комплексного плану.

Скільки триває розроблення ДПТ

Саме проєктування — це місяці, а не тижні. Але загальний строк визначає не креслення, а процедура: СЕО, громадські слухання, розгляд профільними комісіями та сесійний графік ради. У великих містах узгодження здатне тривати довше, ніж уся проєктна робота: за нашим досвідом у Києві на проходження комісій і супутню зміну цільового призначення ділянки закладають щонайменше два роки.

Тому строк ми фіксуємо двома цифрами окремо — на розроблення документації і на супровід погоджень. Це чесніше, ніж називати один загальний термін, який залежить від органу влади, а не від проєктувальника.

ДПТ, генеральний план і комплексний план: чим вони різняться

Три документи легко переплутати, хоча вони працюють на різних рівнях.

• Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади — документ на всю громаду. Запроваджений Законом № 711-IX від 17.06.2020; поєднує в собі функції генплану й плану зонування для всієї території громади.
• Генеральний план населеного пункту — документ на окреме місто, селище чи село: функціональне призначення територій, магістралі, інженерна інфраструктура.
• Детальний план території — документ на частину території: квартал, мікрорайон, ділянку. Деталізує два попередні й доводить рішення до параметрів забудови та червоних ліній.

Вартість розроблення детального плану території

Єдиної ціни не існує — вона рахується під конкретну територію. На вартість впливають:

• площа території детального планування та її межі — у населеному пункті чи за ними;
• наявність і актуальність чинної містобудівної документації, на яку спирається ДПТ;
• кількість обмежень: памʼятки, приаеродромна територія, прибережні смуги, режимоутворюючі обʼєкти, санітарні зони;
• стан вихідних даних — чи є свіжа топографічна зйомка, чи сформовані земельні ділянки;
• обсяг землевпорядної складової та кількість ділянок, які треба сформувати;
• обсяг супроводу: СЕО, громадські слухання, участь у комісіях до затвердження.

Щоб порахувати, нам потрібні межі території, рішення ради або намір його отримати, чинна документація на територію та наявні вихідні дані. За ними ми готуємо пропозицію з переліком робіт і двома строками — на документацію й на супровід.

Суміжні напрями

Планування території рідко буває окремою задачею. Далі йде архітектурна концепція конкретних обʼєктів, потім ескізний проєкт і проєктна документація. Ландшафтну складову й роботу з відкритими просторами закриває містопланування та ландшафт. Реалізовані території зібрано в розділі проєкти, повний перелік стадій — у розділі послуги.